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Cambia la disciplina dell’aggiornamento ISTAT nei confronti di locazione ad uso diverso


By Andrea - Posted on 27 February 2009

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Centro Studi Giuridici UPPI a causa degli avv.ti Ladislao Kowalski e Maria Luigia Aiani.

Il Parlamento ha definitivamente approvato la c.d. legge “Mille proroghe” che ancora non è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale cosa che avverrà a breve.

L’articolo 41 comma 16 - duedecies ha modificato l’art. 32 della L. 27.07.78 n. 392 che, pertanto, esce dalla modifica, con il seguente nuovo testo:

“32. (Aggiornamento del canone). Le parti posso convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al memento all’entra in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo”

(la parte sottolineata in neretto è la parte introdotta dalla norma di modifica).

Da una prima lettura risulterebbe che, nel caso di contratti 6 + 6 rimarrà l’ISAT e la percentuale del 75%.

A fronte di contratti di più lunga durata (solo per la prima o solo per la seconda o per ambedue?) si potrà concordare una diversa percentuale e (presumibilmente) anche un diverso riferimento rispetto all’ISTAT (interesse legale, parametri europei …..).

Atteso, tuttavia, il generale divieto di modifica del canone di locazione in corso di rapporto che caratterizza la disciplina delle locazioni ad uso diverso ed oggi anche quelle abitative, bisognerà che i “diversi criteri e percentuali” che venissero adottate, rispettino il concetto di aggiornamento, quale recupero della perdita di potere di acquisto della valuta, e non si concretizzino in veri, propri e sostanziali aumenti di canone.

Probabilmente, sotto tale profilo, un accordo che preveda l’incremento del 10% annuo, per tutti gli anni, potrebbe ritenersi un patto che, in quanto non diretto al recupero della perdita del potere di acquisto, realizzi un aumento tout court e, pertanto, nullo ex art. 79 L . 392. A questo punto bisognerà valutare se lo stesso è nullo per l’intero o limitatamente a quella parte che potrebbe, legittimamente, riguardare il recupero della perdita del potere di acquisto.

Ulteriormente complessa è, quantomeno ad un primo esame, l’entrata in vigore della modifica in relazione ai contratti in corso.

Circa gli stessi bisognerà, probabilmente, considerare che, se il testo contrattuale prevedeva unicamente l’ISTAT al 75%, il contratto continuerà ad essere disciplinato da tale disposizione. Se, al contrario, come contenuto in alcuni testi contrattuali, le parti avevano già previsto l’adeguamento a diversi criteri di aggiornamento, nel caso di modifica dell’art. 32 (come qui è avvenuto), si potranno applicare detti nuovi criteri se ed in quanto già previsti nel contratto (esempio di clausola utilizzata: … le parti concordano che, nel caso la percentuale ISTAT fosse aumentata, detto aumento verrà, automaticamente recepito nel presente contratto … o clausole analoghe).

Un tanto, a caldo, si formula e si considera in attesa di leggere il testo che sarà pubblicato.

CSG UPPI

a cura degli avv.ti Ladislao Kowalski e Maria Luigi Aiani

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