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MANOVRA D’ESTATE: UN’ALTRA PROROGA DEGLI SFRATTI. MA QUALI BENEFICI?


By Andrea - Posted on 03 July 2009

Dal Centro Studi Giuridici
A cura dell’avv. Manuela Marinelli e del dott. Vincenzo Marino (consulente tributarista / fiscalista) dell’UPPI di Trieste

Il decreto anticrisi varato il 26 giugno scorso dal Consiglio dei Ministri prevede, all’art. 23, l’ennesima proroga degli sfratti. Il comma 1 recita infatti: “All’art. 1, comma 1 del decreto legge 20 ottobre 2008, n. 158, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2008 n. 199, le parole “30 giugno 2009” sono sostituite dalle seguenti: “31 dicembre 2009”.
La legge 199/2008, al fine di ridurre il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa, prevedeva già un ulteriore differimento dell’esecuzione dei provvedimento di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 15 ottobre 2008, al 30 giugno 2009.
La sospensione si applica nei comuni di cui all’art. 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, ossia: nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87/03 del 13 novembre 2003.
Ora un’altra sospensione di 6 mesi, fino al 31 dicembre 2009. Ma quali benefici per i locatori?
I benefici per i conduttori sono presto detti.
I soggetti che possono beneficiare della proroga sono i conduttori che hanno nel proprio nucleo familiare persone con più di 65 anni do età o handicappati gravi (ossia con un’invalidità superiore al 66 per cento) e che non dispongono di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di un nuovo immobile (il reddito non deve essere superiore ai limiti stabiliti con D.M. 7 giugno 1999) (1).
La sospensione delle procedure esecutive di sfratto non opera in caso di morosità, ovvero se il locatore si trovi nelle stesse condizioni previste per il conduttore.
I benefici per i locatori.
Sono previsti degli incentivi fiscali per i proprietari degli immobili oggetto di proroga, siano essi persone fisiche o società.
L’art. 2 del D.L. 1 febbraio 2006, n. 23, convertito con modificazioni dalla legge 3 marzo 2006, n. 86 prevede infatti che – per tutta la durata del periodo di sospensione – i canoni percepiti dai proprietari degli immobili oggetto della proroga non concorrono alla formazione del reddito imponibile ai fini Irpef e Ires, ai sensi degli artt. 37 e 90 del Tuir. Restano invece dovute le addizionali comunali e regionali.

Viene precisato che per i soggetti Ires, per i quali l’esercizio finanziario non coincide con l’anno solare, l’agevolazione compete relativamente ai redditi dei fabbricati corrispondenti al periodo in cui opera la proroga degli sfratti, anche se tali redditi incidono pro-quota su due diversi periodi d’imposta.
Ulteriore incentivo è l’attribuzione ai comuni della facoltà di prevedere forme di esenzione o riduzione dell’ICI e dell’addizionale Irpef in favore:
1) dei proprietari degli immobili soggetti a proroga
2) ovvero di quei proprietari che sospendono volontariamente le procedure esecutive di rilascio degli immobili locati a soggetti:
- che hanno nel proprio nucleo familiare almeno un figlio con meno di 3 anni o almeno due figli minorenni a carico
- che abbiano sostenuto spese mediche documentate superiori al 10 per cento del reddito annuo
- che abbiano componenti affetti da malattie invalidanti o che non dispongano di altra abitazione o redditi sufficienti per accedere di un nuovo immobile.
La legge 8 febbraio 2007 n. 9 ha ribadito, all’art. 2, l’applicazione dei benefici fiscali di cui all’art. 2 del DL 1 febbraio 2006 n. 23, convertito in legge 3 marzo 2006 n. 86.
Va inoltre detto che, per tutto il periodo della sospensione, il conduttore deve corrispondere al locatore (oltre agli aggiornamenti Istat e agli oneri accessori) un canone maggiorato del 20%.
Si può evitare la sospensione?
La sospensione dell’esecuzione viene richiesta dal conduttore, mediante presentazione alla cancelleria del giudice competente o all’ufficiale giudiziario procedente, dell’autocertificazione redatta con le modalità di cui agli artt. 21 e 38 del DPR 445/2000, che attesta la sussistenza dei requisiti richiesti.
Il locatore può contestare detta sussistenza presentando ricorso al giudice dell’esecuzione; questi deciderà con decreto, opponibile al Tribunale (in forma collegiale).
Il proprietario può evitare la sospensione dimostrando di trovarsi nelle medesime condizioni previste per la richiesta di sospensione da parte del conduttore, presentando ricorso al giudice dell’esecuzione, il quale deciderà con decreto avverso il quale potrà proporsi opposizione al Tribunale (in forma collegiale).

(1) Il D.M. 7 giugno 1999, art. 1, titolato “Requisiti minimi per beneficiare dei contributi”, testualmente recita:
1. La concessione dei contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione di cui all’art. 11, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da effettuarsi sulla base di apposita graduatoria comunale, è assoggettata alla sussistenza dei seguenti requisiti minimi riferiti al nucleo famigliare del richiedente:
a) reddito annuo imponibile complessivo non superiore a due pensioni minime INPS, rispetto al quale l’incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 14 per cento;
b) reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle regioni e dalle provincie autonome di Trento e Bolzano per l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, rispetto al quale l’incidenza del canone di locazione risulti non inferiore al 24 per cento.
2. Per l’accertamento dei requisiti minimi di cui alle lettere a) e b) del comma 1, l’ammontare dei redditi da assumere a riferimento è quello risultante dall’ultima dichiarazione dei redditi ed il valore dei canoni è quello risultante dai contratti di locazione regolarmente registrati, al netto degli oneri accessori.
3. Ai fini della verifica della situazione economica e patrimoniale del nucleo familiare deve essere resa apposita dichiarazione ai sensi del decreto legislativo n. 109 del 31 marzo 1998.

Dal Centro Studi Giuridici
A cura dell’avv. Manuela Marinelli e del dott. Vincenzo Marino (consulente tributarista / fiscalista) dell’UPPI di Trieste

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