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Ampliati i criteri per usufruire dei benefici per l’acquisto della “prima casa” a cura Dott. V. Marino


By Andrea - Posted on 21 April 2010

In materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” si sono ampliati i criteri per usufruire dei benefici.
La Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 100 del 1 dicembre 2009 depositata in cancelleria in data 8 gennaio 2010 ha dopo 13 anni rivisto i criteri per poter usufruire delle agevolazioni.
La Corte ha voluto, interpretando la "ratio legis", riferire i benefici ad una condizione "soggettiva" e non "oggettiva" con la conseguenza che se questa, come è auspicabile, è la interpretazione definitiva occorrerà verificare caso per caso ed analizzare la singola posizione soggettiva di ciascun contribuente per dedurne l'applicabilità o meno delle disposizioni agevolative relative alla "prima casa".
In passato la Suprema Corte si era già espressa in tal senso. Aveva riconosciuto la validità della agevolazione invocata ai fini dell'imposta di registro ogni qualvolta il contribuente avesse avuto il possesso o la disponibilità di un alloggio,che non avesse completamente l'idoneità per considerarsi abitativo o per dimensioni o per caratteristiche complessive e comunque non idoneo a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della propria famiglia. (Corte di Cassazione sentenze nn. 11564/2006, 17938/2003, 10935/2003, 6492/2003, 2418/2003).
Per comprendere la portata innovativa dell'ordinanza n. 100/2010 occorre però fare riferimento al testo normativo.
L' art. 1 comma 4 nota II bis lettera b) della parte prima della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 è stato più volte modificato nel tempo e non è possibile trattare compiutamente l'argomento se non viene posto in rilievo il testo di legge attraverso le sue modificazioni.
Fino al 12 gennaio 1996 la citata lettera b) imponeva al contribuente l'obbligo di rilasciare, al momento dell'acquisto, una dichiarazione che doveva essere inserita nel rogito notarile d'acquisto di bene immobile, secondo cui, a pena di decadenza dai benefici dell'agevolazione, era necessario dichiarare che il contribuente "non possedeva altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione"; tale dichiarazione doveva necessariamente essere messa in relazione a quella contenuta nella lettera a) per cui l'immobile oggetto di agevolazione doveva essere ubicato nel comune di residenza dell'acquirente o se diverso in quello in cui lo stesso svolgeva la propria attività consentendo altresì al cittadino italiano emigrato all'estero di beneficiare delle agevolazioni a condizione che l'immobile fosse acquistato come prima casa sul territorio italiano.
Dal 13 gennaio 1996 ad oggi l'art. 1 della tariffa parte prima allegata all’ imposta di registro ha subito più modificazioni, ma la lettera b) della nota II bis al comma 4 dell'art. 1 non ha subito variazioni ed è stata da sempre confermata nel seguente testo "… che l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare".
Il tenore letterale di questa disposizione legislativa sembra essere di tipo oggettivo e riferirsi ad una situazione di fatto in cui l'acquirente sia titolare di un diritto reale esclusivo o in comunione su altro bene immobile situato nel comune dove intende acquistare quello soggetto ad agevolazione.
Secondo questa interpretazione non sarebbe stato possibile raggiungere le conclusioni rassegnate dalla Suprema Corte di Cassazione attraverso l'ordinanza 100/2010 in cui cercando di interpretare la ratio legis il giudice dei giudici, con l'autorità del diritto vivente, ha ritenuto di dover valutare la situazione soggettiva del contribuente al fine di stabilire se l'agevolazione per la prima casa potesse essere applicata anche quando lo stesso pur possedendo un diritto di proprietà o di comproprietà o altro diritto reale, di fatto tale diritto non si traduca nella possibilità di "avere la disponibilità di un alloggio che sia concretamente idoneo per dimensioni e caratteristiche complessive a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della sua famiglia".
Tale interpretazione perfettamente in linea con le altre pronunce della stessa Cassazione (sopra riportate) rappresenta una novità assoluta in quanto le citate sentenze erano riferite al testo della lettera b) prima che fosse novellato a far data dal 13 gennaio 1996 e tutti gli atti presi in esame erano stati stipulati prima di tale data.
Viceversa l'ordinanza 100/2010 citata riguarda un atto di compravendita stipulato in data 1 febbraio 2002 quando era da sei anni vigente il novellato testo di legge modificativo della lettera b) della citata nota II bis al comma quattro dell'art. 1 della tariffa parte prima allegata al imposta di registro di cui al D.P.R. n. 131 del 1986.
Evidentemente la Corte ha voluto rendere giustizia al testo di legge consentendo a ciascun cittadino di beneficiare in concreto e per una sola volta e per un singolo immobile nello stesso comune di residenza dell'agevolazione per l'acquisto della prima casa.
Infatti, sarebbe stato fortemente discriminante, negare al contribuente che acquistasse la prima casa il diritto di beneficiare delle agevolazioni dell'imposta di registro in forma ridotta (4%) soltanto perché egli sia titolare di un diritto di proprietà o di comproprietà su altro immobile senza verificare in concreto se tale diritto possa tradursi per il contribuente nella possibilità di utilizzare tale immobile come prima casa.
La Corte di Cassazione nell'ordinanza citata ha deciso che un immobile posseduto nello stesso comune di residenza dove il contribuente intende beneficiare dell'agevolazione ai fini dell'imposta di registro per la prima casa non possa essere ostativo al riconoscimento dei suddetti benefici qualora tale immobile non sia idoneo a garantire adeguata sistemazione abitativa del contribuente e del proprio nucleo familiare; nel caso specifico si trattava di una unità abitativa di 22,69 m². Del pari appare corretto e giusto non negare l'agevolazione ad esempio anche nei casi in cui il contribuente abbia ricevuto in eredità una porzione immobiliare (1/8 oppure 1/16) di una unità immobiliare abitata da altri familiari ed egli nel contempo intenda acquistare la prima casa nello stesso comune per porvi la propria residenza e quella della sua famiglia nel nuovo immobile.
A seguito dell'ordinanza citata tutto ciò ora è possibile in quanto il giudice dei giudici non si è limitato ad una lettura asettica della norma di legge ma ha voluto attribuire alla locuzione "altra casa di abitazione nel territorio del comune" il significato "soggettivo" nel senso che se così non fosse il legislatore anziché usare l'espressione "altra casa di abitazione" avrebbe usato sicuramente "altra unità immobiliare ad uso abitativo". Avendo viceversa utilizzato la versione "altra casa di abitazione" la ratio legis del legislatore secondo il supremo collegio, deve essere ricercata in concreto nella possibilità che il diritto reale posseduto dal contribuente possa o meno tradursi nella possibilità di possedere già una prima casa e, quindi, se ciò non sia possibile per tutte le ragioni sopra dette (immobile non è idoneo per essere adibito ad abitazione principale prima casa) al contribuente stesso devono essere riconosciuti i benefici di legge per l'acquisto della prima casa..

dott. Vincenzo Marino
Consulente tributario
T R I E S T E

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