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DISCIPLINA NAZIONALE Brevi note sulla certificazione energetica degli edifici. A cura del CSG dell'UPPI Nazionale


By Andrea - Posted on 19 October 2010

DISCIPLINA NAZIONALE
Brevi note sulla certificazione energetica degli edifici

1. dalla data dell’8/10/06 (entrata in vigore del D.L.vo 19/08/05 n. 192, art. 6) gli immobili nuovi (costruiti a seguito di provvedimento autorizzativi rilasciato successivamente alla data dell/8/10/06) devono essere dotati, a cura del costruttore, del c.d. “Attestato di certificazione energetica” (ACE);
2. l’ACE, oggi vigente, sino alla data di entrata in vigore del D.M. 26.06.09 (linee guida nazionali per la certificazione energetica ai sensi dell’art. 11, comma 1bis, D.Lvo 192/05) era identificato con la sigla AQE (attestato di qualificazione energetica);
3. per gli edifici non nuovi l’obbligo dell’ACE è entrato in vigore con decorrenze diverse a seconda delle tipologie immobiliari. Oggi (dal 01/07/09) è previsto per tutti gli edifici “ …. nel caso di trasferimenti a titolo oneroso” (per titolo oneroso deve intendersi: vendita, permuta, transazioni, cessione o conferimento a società …. ). Pertanto non risulterebbe necessario dotare gli immobili (costruiti con provvedimento autorizzativo antecedente all’8/10/06) di ACE e ciò, quantomeno, fino alla cessione a titolo oneroso degli stessi;
4. originariamente era previsto l’obbligo (art. 6 D.L.vo 192/05) per la vendita e la locazione, di allegare o fornire copia autentica dell’attestato all’acquirente o ad al conduttore. Tale previsione era prevista a pena di nullità dei rispettivi contratti. Tale norma è stata abrogata (art. 35 comma 2bis L. 133 del 6/8/08) e, pertanto, oggi non è più operante.
5. Ne consegue che, attualmente, deve esistere l’ACE (per gli immobili nuovi dall’8/10/06, sino al 26/06/09 l’AQE e dal 26/06/09 l’ACE) nel caso di cessione a titolo oneroso degli immobili. Evidentemente, tale attestato, salvi accordi fra le parti (pare sia un obbligo derogabile e, quindi, la sua redazione può essere posta a carico dell’acquirente), dovrà essere consegnato (sulla base della generale regola di “ …. consegnare i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta. “ ex art. 1477 cc) ma l’eventuale mancanza non produrrà la “nullità” ma solo le conseguenze per l’inadempimento;
6. per la locazione, al contrario, non è più prevista né l’esistenza dell’ACE/AQE né l’obbligo di consegna al conduttore (sullo specifico punto, tuttavia, una precisazione. L’obbligo, di consegna della copia dell’attestato al conduttore, era previsto dall’originario disposto del comma 4 art. 6 D.L.vo 192/05 abrogato dall’art. 2, comma 4, D.L.vo 311/06. E’, tuttavia, rimasta in vigore la prima parte dell’art. 6 comma 1bis D.L.vo 192/05 ove si recita: “ … Le disposizioni del presente articolo si applicano agli edifici … con onere a carico del venditore o, con riferimento al comma 4 (poi abrogato, ndr) al locatore ….”.
Quindi, formalmente, è rimasta inserita nella disposizione la frase “ …. con riferimento al comma 4 al locatore ……” per un obbligo abrogato. E’ da ritenere, quindi, salvo conferma interpretativa, che quel riferimento al “ … locatore …” sia, oggi, privo di alcun significato);
7 attenzione, pur ritenendosi ammessa la derogabilità della disciplina (per cui l’onere di redigere l’attestato in caso di trasferimento dell’immobile può essere contrattato fra le parti e, quindi, posto in capo all’acquirente), rimane la sanzione amministrativa a carico del solo costruttore per gli immobili “nuovi” (dopo 08/10/2006) compresa tra € 5.000,00 ed € 30.000,00;
8 in ordine ai due diversi attestati va ricordato che: l’ACE ha validità 10 anni (art. 6 comma 5 D.L.vo 192/05) mentre l’AQE ha perso validità dal 26/06/10 (12 mesi dopo l’entrata in vigore del D.M. 26/06/09 previsto dall’art. 6 comma 9 D.L.vo 192/05). Tali disposizioni, in ordine alla validità temporale dei due attestati, sono previste dall’art. 11 comma 1 ter D.L.vo 192/05. E’, quindi, da ritenere che in caso di vendita l’ACE rimarrà valido sino alla scadenza decennale rispetto alla sua redazione e l’AQE, al contrario, in quanto scaduto andrà sostituito con un ACE.
Centro studi giuridici UPPI
a cura degli avv.ti Maria Luigia Aiani e Ladislao Kowalski

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Sulle disposizioni nazionali sopra riportate, intervengono le disposizioni regionali che prevalgono giusta la c.d. “clausola di cedevolezza” di cui all’art. 17 D.L.vo 192/05.

La regione Friuli Venezia Giulia ha legiferato nel seguente modo:

a) per la regione Friuli Venezia Giulia (art. 8 regolamento per l’applicazione del protocollo regionale VEA) “l’attestato di certificazione energetica” (ACE) è rappresentato dalla c.d. “certificazione VEA” (Valutazione della qualità Energetica ed Ambientale degli edifici);
b) il VEA entrerà in vigore il 31/10/2011 per gli interventi edilizi e dal 1.1.2012 per le compravendite (a seguito di rinvio dell’originaria data del 01/06/10 ex art. 8 regolamento per l’applicazione del protocollo VEA) e sostituirà l’AQE e l’ACE (art. 8 citato) (resta il “dubbio” se, attesa la validità decennale dell’ACE secondo la normativa nazionale, lo stesso debba o meno essere sostituito nel periodo di sua validità sempre, ovviamente, in occasione della cessione dell’immobile);
c) il regolamento regionale (art. 3 n. 6) prevede che “ … in caso di trasferimento di proprietà a titolo oneroso degli immobili, il soggetto proprietario deve depositare copia della certificazione VEA presso il comune entro e non oltre 15 giorni dall’atto di compravendita”;
d) la previsione amplia l’obbligo della legge nazionale la quale prevede solo la redazione dell’ACE a cura del venditore (per la regione Friuli Venezia Giulia, VEA) con il conseguente, presumibile, obbligo di consegna all’acquirente (art. 1477 cc) peraltro non sanzionato espressamente e, quindi, soggetto, come detto, ai normali obblighi conseguenti alla vendita;
e) l’ampliamento previsto dalla legge regionale sta nella citata disposizione del regolamento (art. 3 n. 6) che pone al venditore il dovere di depositare il certificato VEA entro 15 giorni dalla vendita, presso il Comune (presumibilmente il Comune ove è ubicato l’immobile che potrebbe essere diverso dal luogo di stipula del contratto, di residenza delle parti ecc. ). Tale disposizione (fermi gli obblighi del costruttore di cui alla legge nazionale e con relativa sanzione amministrativa) potrebbe essere illegittima per più motivi:
- è contenuta nel regolamento e non nella legge ed incide su obblighi connessi all’atto di trasferimento a titolo oneroso;
- la normativa regionale non ha competenza nella materia civilistica del trasferimento a titolo oneroso ma solo in quello urbanistico.
Centro studi giuridici UPPI
a cura dell’avv. Ladislao Kowalski

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