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LOCAZIONI COMMERCIALI. INDENNITA’ DI AVVIAMENTO E CANONE DOPPIO IN CASO DI SOSPENSIONE DELL’ESECUZIONE.


By Andrea - Posted on 19 October 2010

LOCAZIONI COMMERCIALI. INDENNITA’ DI AVVIAMENTO E CANONE DOPPIO IN CASO DI SOSPENSIONE DELL’ESECUZIONE.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 3 novembre 2009, n. 23198 hanno affrontato e risolto il contrasto della giurisprudenza sull’argomento.
Si è dibattuto, infatti, se, tenuto conto che l’art. 7, co. 1, DL 30.12.1988 n. 551, convertito in L. 21.02.1989 n. 61 prevede la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio in relazione alle locazioni a uso diverso dall’abitazione e che il co. 2 del medesimo art. 7 prevede l’applicazione, per il periodo di sospensione, della somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., pari all’ultimo canone corrisposto aumentato del 100%, l’esecuzione del provvedimento di rilascio per i conduttori di locazioni commerciali sia condizionata o meno alla previa corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 L. 392/1978.
In sostanza, se il raddoppio del canone sia dovuto a prescindere o meno dall’effettiva corresponsione dell’indennità di avviamento.
In giurisprudenza si sono contrapposti due distinti orientamenti.
Il primo sosteneva che per la durata del periodo di sospensione dell’esecuzione, il conduttore fosse tenuto a corrispondere un’indennità di occupazione, nella misura prevista dall’art. 7 co. 2, indipendentemente dalla liquidazione o anche dalla sola offerta dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. (Cass. Civ. 30.03.1995, n. 3813 e 10.12.1998, n. 12419). Sulla base di tale orientamento, nel periodo di sospensione il conduttore non può opporre alla richiesta del locatore di ottenere il pagamento dei canoni di locazione maggiorati l’eccezione del mancato pagamento dell’indennità.
Il secondo, al contrario, sosteneva che durante il periodo di sospensione, l’esecuzione del provvedimento di rilascio fosse condizionato alla previa corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento; in caso di mancata corresponsione della stessa, il conduttore non è tenuto al pagamento della somma di cui all’art. 1591 cod. civ. e della relativa maggiorazione prevista dall’art. 7 DL 551/1988, convertito in L. 61/1989 (Cass. Civ. 22.01.1999, n. 587 e 26.05.1999, n. 5098).
Con la sentenza 23198/2009 le Sezioni Unite, aderendo al secondo orientamento, hanno ritenuto che:
“Con riferimento all’art. 7, DL 30 dicembre 1998, n. 551, convertito, con modificazioni, nella legge 21 febbraio 1989, n. 61 (che dispone, nel comma 1, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio in relazione alle locazioni a uso diverso dall’abitazione di cui all’art. 27 legge 392/1978 sino al 31 dicembre 1989, prevedendo – inoltre – nel comma 2, che, per il periodo di sospensione, la somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato del 100%), la percezione da parte del locatore dell’aumento del canone è condizionata alla previa offerta, da parte sua e in favore del conduttore, dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, sicchè, una volta avvenuta tale offerta, il conduttore, versando in mora nella restituzione della cosa locata, può scegliere se percepire l’indennità e restituire la cosa, così rinunciando alla sospensione legale del provvedimento di rilascio, oppure rimanere nella detenzione della cosa stessa fino alla sospensione della cessazione legale, corrispondendo al locatore il raddoppio del canone. Tale soluzione, da un lato, non determina alcuna ingiustificata disparità di trattamento, rilevante ai sensi dell’art. 3 Cost., tra conduttori aventi diritto all’indennità e quelli che non possono invocare tale tutela, versandosi in situazioni oggettivamente diverse; dall’altro, non comporta la sovrapposizione della disciplina della sospensione ex lege su quella generale di cui alla legge n. 392/1978, avendo la prima efficacia strettamente processuale.”
Sulla base della decisione presa dalle Sezioni Unite, l’art. 7 citato, richiamando espressamente l’art. 1591 cod. civ., postula che il conduttore deve essere in mora nella restituzione della cosa locata e che solo dopo l’offerta in suo favore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, la mora assume significato giuridico.
Specifica, altresì, la sentenza delle S.U. che con tale soluzione non si determina alcuna disparità di trattamento fra conduttori aventi diritto e conduttori non aventi diritto all’indennità di avviamento, trattandosi di situazioni oggettivamente diverse ed avendo il legislatore riservato maggior favore alle locazioni di immobili adibiti ad attività aventi contatti diretti con il pubblico.

Art. 7 DL 551/1988
1) L’esecuzione delle sentenze di condanna al rilascio di immobili urbani di proprietà privata e pubblica, adibiti a una delle attività indicate nell’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per cessazione del contratto alla scadenza del periodo transitorio di cui alla legge suddetta e successive modificazioni, nonché delle ordinanze di convalida di licenza o di sfratto di cui all’art. 663 del codice di procedura civile e di quelle di rilascio di cui all’art. 665 del codice di procedura civile per finita locazione alla scadenza del medesimo periodo e relativa a detti immobili, è sospesa sino al 31 dicembre 1989.
2) Per il periodo di sospensione la somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 del codice civile è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato del 100 per cento.

Dal Centro Studi Giuridici
A cura dell’avv. Manuela Marinelli – Trieste

Brevi note sul principio di diritto affermato in tema di indennita’ per avviamento commerciale

La sentenza riportata nella nota che precede, ancorchè riferita ad una situazione di fatto sostanzialmente superata (rapporto locatore/conduttore alla cessazione del regime di proroga), ci permette di fare un’interessante riflessione e mette in luce una particolarità che qui vorremmo evidenziare.
in ordine al problema " ... sulla qualificazione della situazione che si instaura, per effetto del condizionamento dell'esecuzione del provvedimento di rilascio (art. 34 co. 3° legge 392/78) al previo pagamento della indennità nel periodo di tempo che intercorre tra la cessazione della locazione ed il menzionato pagamento e sul conseguente atteggiarsi delle posizioni giuridiche delle parti" (le locazioni ad uso non abitativo, sesta edizione, tomo II, Lazzaro e Preden, Giuffrè ed.) è sorto contrasto nella giurisprudenza la quale ha prospettato le seguenti situazioni:
- innanzitutto va premessa la irrilevanza di offerte stragiudiziali nel pagamento della indennità atteso che l’art. 34 della legge 392/78 prevede “ .... L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma. ....”.
Pertanto, la semplice dichiarazione di essere disponibili ad offrire, non pare essere sufficiente all’adempimento dell’obbligo posto in capo al locatore ancorchè, come nel caso, non si sia in presenza della esecuzione del provvedimento giudiziale di rilascio ma del semplice obbligo di rilasciare l’immobile per l’intervenuta scadenza contrattuale.
Premesso ciò indico le situazioni prospettate dalla giurisprudenza nell’ipotesi di cui sopra:
• un primo orientamento giurisprudenziale ha riconosciuto, a favore del conduttore al quale non sia stata corrisposta l’indennità, una sorta di diritto di ritenzione dell’immobile senza la facoltà di uso del medesimo sino al pagamento dell’indennità;
• un secondo orientamento giurisprudenziale aveva previsto, nella medesima situazione di cui sopra, che non vi era un diritto di ritenzione ma che vi era la facoltà di uso dell’immobile conseguente ad una sorta di prosecuzione dell’originario contratto. Pertanto: pagamento del vecchio canone ed escluso il pagamento di danni da ritardata restituzione sino all’effettivo pagamento dell’indennità;
• un terzo orientamento permetteva il solo mantenimento nella detenzione dell’immobile senza l’utilizzo del medesimo laddove, in caso di utilizzo, si sarebbero dovuti comunque risarcire i danni sulla base della normale responsabilità per fatto illecito.
Il contrasto giurisprudenziale è stato risolto con la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 15/11/00 n. 1177 laddove si è deciso che “... scaduto il contratto, il conduttore che rifiuta la restituzione dell’immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento della indennità per l’avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto (vecchio canone) ma solo di questo.”
Pertanto, qualora non sia stato eseguito il “pagamento“ dell’indennità, il conduttore si trova nella posizione di poter usare l’immobile avendo il solo obbligo di pagare il vecchio canone. In relazione a tale lineare orientamento, la sentenza delle Sezioni Unite che la collega Marinelli ha sopra commentato, può, in realtà, determinare una possibile confusione interpretativa.
Infatti le Sezioni Unite 23198/09 - nel risolvere il contrasto giurisprudenziale relativo alla pretesa del locatore di ottenere il raddoppio del canone per il periodo di sospensione del diritto di riottenere la restituzione dell’immobile per scadenza contrattuale o per provvedimento giudiziale di rilascio (art. 7 DL 551/88), nel solo regime transitorio a seguito dell’entrata in vigore della legge 392 (c.d. equo canone) il 27/07/78 - hanno dichiarato che, l’obbligo di detto raddoppio, compete al locatore solo nell’ipotesi in cui egli abbia dichiarato la propria “disponibilità” (pertanto, mera dichiarazione) a corrispondere l’indennità di avviamento e qualora il conduttore sia rimasto nella conduzione dell’immobile.
Pertanto, in quella ipotesi e solo in quella, il conduttore poteva scegliere tra le due situazioni:
- la prima di percepire l’indennità e rilasciare i locali;
- la seconda di non percepire l’indennità “offerta” e rimanere nella detenzione dell’immobile, pagando il doppio del vecchio canone così godendo della proroga nel rilascio o nel procedimento di esecuzione del rilascio sino al 31/12/89. In quella ipotesi la corresponsione dell’indennità veniva, quindi, rinviata alla scadenza del periodo di proroga.
Ripetiamo, tuttavia, che tale indicata situazione regola un’ipotesi di fatto (cessazione del regime di proroga ed applicazione della proroga al 31/12/89 dell’obbligo di rilascio o della facoltà di procedere nell’esecuzione) che è totalmente diversa rispetto alla scadenza del contratto in regime ordinario (pertanto contratti stipulati dall’agosto 1978 in poi) rispetto alla posizione del locatore che non “paghi” materialmente, l’indennità di avviamento.

Centro Studi Giuridici del’U.P.P.I
a cura dell’avv. Ladislao Kowalski

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