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Rapporti tra l’IMU e le imposte sui redditi. A cura di Andrea Casarini


By Andrea - Posted on 07 May 2013

A partire dal 2012 in tutti i comuni del territorio nazionale si applica l’imposta municipale propria (IMU) a titolo sperimentale. L’IMU sostituisce sia l’imposta comunale sugli immobili (ICI), sia, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati.
Anche se l’IMU non ha natura di imposta sul reddito, la sostituzione dell’IRPEF – previsto dall’ art. 8 del d.lgs. n. 23 del 2011 - si concretizza nell’ambito del TUIR mediante l’esclusione, dalla base imponibile dell’IRPEF, del reddito fondiario prodotto dagli immobili non affittati o non locati soggetti a IMU, con effetti sia sulle detrazioni d’imposta per i carichi di famiglia, che su tutte le agevolazioni che devono essere rapportate al reddito.
Il pieno effetto sostitutivo deriva anche dalla considerazione che, nelle disposizioni che disciplinano l’IMU, non sussiste una disposizione analoga a quella del comma 7 dell’art. 3 del medesimo d.lgs. n. 23 del 2011 che, nel disciplinare l’imposta sostitutiva denominata cedolare secca, stabilisce che “Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca.”. Per intenderci: se i redditi di locazione abitativa assoggettati alla cedolare secca concorrono alla determinazione del reddito complessivo al fine di valutare la spettanza o meno ad altre agevolazioni, i redditi catastali degli immobili sia commerciali che abitativi ed i terreni (reddito domenicale) non locati ed assoggettati ad IMU non devono essere considerati al fine delle agevolazioni.
Il predetto principio di sostituzione incide anche sull’applicazione dell’art. 11, comma 2-bis, del TUIR secondo cui “Se alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi fondiari di cui all'articolo 25 di importo complessivo non superiore a 500 euro, l'imposta non è dovuta.”. Per quanto precedentemente evidenziato, considerato che i redditi derivanti da immobili non affittati o non locati per i quali è dovuta solo l’IMU non concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF, nel verificare il superamento del limite di 500 euro non bisogna considerare i redditi degli immobili per i quali è dovuta solo l’IMU. Si fa presente che il contribuente è tenuto ad indicare nel modello 730/2013 o Unico Persone fisiche 2013, nei quadri dei redditi dei terreni e dei fabbricati, i dati relativi a tutti i terreni e fabbricati posseduti, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dalla cedolare secca e dall’IMU.
Anche l’IMU come l’ICI è un’imposta indeducibile ai fini IRPEF, mentre ai fini IRAP l’ICI era deducibile mentre l’IMU non lo è più.
La sostituzione dell’IMU con l’IRPEF non si applica ad esempio, ai redditi derivanti da terreni dati in affitto per usi non agricoli, in quanto i terreni non si considerano produttivi di reddito dominicale (art. 27, comma 2, del TUIR), ma di redditi diversi (art. 69, comma 1, lett. e del TUIR), e alle indennità di occupazione, considerate anch’esse redditi diversi (35, comma 6, del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, approvato con DPR 8 giugno 2001, n. 327).
Mentre se vi è un immobile sfitto esente da IMU quest’ultimo deve pagare l’IRPEF. Al contrario, l’IMU, ridotta al 50% per gli immobili dichiarati, da provvedimento, inagibili, sostituisce interamente l’IRPEF, in quanto detti immobili non possono essere considerati esenti dall’IMU.
Per gli immobili locati per una sola parte del periodo d’imposta, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali dovute in relazione al reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo di imposta in cui l’immobile non è locato, mentre per la restante parte il reddito fondiario riveniente dall’immobile locato è soggetto a IRPEF e addizionali calcolate con le regole ordinarie.
Un’ipotesi particolare è costituita dalla locazione di parte dell’abitazione principale. Nel caso in cui l’immobile rappresenta, per il proprietario, la propria abitazione principale per l’intero anno, nonostante parte di essa sia stata concessa in locazione. In questo caso bisogna confrontare la rendita catastale dell’intero immobile aumentandola del 5%, con il canone di locazione, se quest’ultimo risulta superiore sarà necessario pagare sia l’IMU che l’IRPEF, altrimenti l’IMU sarà sostitutiva anche del reddito derivante dalla locazione parziale dell’immobile.
Altro effetto non meno importante dei precedenti, anche sul piano degli obblighi dichiarativi, integrando le ipotesi di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi: il contribuente che possiede solo redditi sostituiti dall’IMU non è tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi, mentre se possiede anche altri redditi è invitato a verificare nelle istruzioni ai modelli di dichiarazione 730 e UNICO PF se la propria particolare situazione rientra tra i casi di esonero.
Andrea Casarini

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