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Tassazione locazioni abitative diversa da quelle commerciali: trattamento ingiusto!


By Andrea - Posted on 28 May 2013

Abbiamo ricevuto via facebook un quesito di un nostro visitatore, che, essendo di interesse generale, provvediamo a pubblicare.

D. Qual è la posizione dell'Uppi riguardo all'obbligo di inserire nella dichiarazione dei redditi i i canoni di locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale, non percepiti per morosità di un inquilino che è pure sottoposto a sfratto esecutivo? Quest'anno i mi sono ritrovata a pagare una cifra notevole per dei redditi fantasma e questo mi pare una vera ingiustizia su cui varrebbe la pena di reagire.

R. L’UPPI ritiene profondamente ingiusta la normativa che prevede per le locazioni commerciali l’obbligo di dichiarare il relativo reddito anche se non incassato a seguito di morosità dell’inquilino.La mancata percezione dell’affitto per morosità del conduttore non ne impedisce, quindi, l’assoggettamento ad irpef fino a quando interviene la risoluzione del contratto.
L’unica possibilità per evitare di dover dichiarare i canoni in questi casi è che ci siano le condizioni per la risoluzione del contratto di locazione, ad esempio, nel caso in cui il proprietario riprenda il possesso del bene locato.
Da segnalare che la Corte di Cassazione con la sentenza 18 gennaio 2012, n. 651 si è pronunciata prevedendo che per le locazioni di immobili ad uso commerciale, la base imponibile ai fini IRPEF è costituita dall’importo del canone locativo convenuto nel contratto, anche nel caso in cui tale canone non sia stato effettivamente percepito a causa della morosità del conduttore. La Corte ha in questo caso affermato un principio importante che il riferimento al canone locativo opera nel tempo solo fin quando risulta in vita un contratto di locazione e diviene inutilizzabile con la cessazione del contratto, momento in cui si ripristina la regola generale del reddito medio catastale. Pertanto, il provvedimento giudiziale di convalida di sfratto, determinando la risoluzione del contratto, fa venir meno il riferimento al canone locativo.
Diverso, infatti, è il trattamento della tassazione delle morosità abitative da quelle commerciali.
In caso di morosità in un contratto di locazione abitativa, con la convalida di sfratto per morosità il proprietario non dichiara i canoni delle locazioni non percepiti, mentre per le locazioni commerciali deve sempre dichiarare il relativo reddito anche se non incassato.
Perché?
Il perché è dato dal fatto che il conduttore, che nelle locazioni commerciali si presume sempre un imprenditore (anche se non è sempre così) detrae la relativa spesa o costo della locazione in base al principio di competenza e non in base al principio di cassa. Il legislatore, quindi, ha deciso che se una parte detrae per competenza, l’altra deve dichiarare per competenza anche se i canoni non sono stati percepiti. Principio assurdo e che Noi non condividiamo!!!
L’UPPI si attiverà con il nuovo Governo per introdurre anche per le locazione commerciali il principio valido per i contratti di locazione abitativa ossia che con la convalida di sfratto per morosità il proprietario possa non dichiarare più i canoni di locazione non percepiti oltre al riconoscimento del credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

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