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APE: L'UPPI sospende l'interpello al Ministero e all'Agenzia delle Entrate


By Andrea - Posted on 17 September 2013

Anche a seguito delle rimostranze dell'Uppi dopo la conversione in legge del DL n. 63/2013 principalmente in riferimento alla manifesta incostituzionalità della norma che è stata immediatamente denunciata dai dirigenti nazionali e provinciali, nelle more dell'interpello al Ministero e alla Agenzia delle Entrate che era già stato predisposto d, come assicurato da più parti politiche nel nuovo decreto del Fare 2 che verrà emanato a breve è stata inserita una apposita norma che modifica la precedente sanzione di nullità del contratto con una sanzione amministrativa pari ad € 250,00=

Si è pertanto deciso di sospendere momentaneamente la richiesta di interpello predisposta dal Vice Presidente della Commissione Fiscale Jean Claude Mochet e che avrebbe dovuto essere presentata a firma del Presidente Nazionale Avv. Gabriele Bruyère in questa settimana.

Ai fini informativi si pubblica comunque il testo dell'interpello

La conversione in legge del Dl 63/2013, avvenuta con pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 3/8/2013 della Legge 90/2013, ha confermato la vigenza della nuova certificazione energetica degli edifici APE (attestato di prestazione energetica) che va a sostituire l’ACE (attestato di certificazione energetica).
Il Dl 63/2013 prevede un regime di transizione. Fino all’emanazione dei decreti ministeriali che dovranno definire i criteri di calcolo della prestazione energetica - per i quali il termine ultimo è Gennaio 2014 - è previsto, infatti, che essa possa essere redatta riferendosi alle norme tecniche relative alle "vecchie" certificazioni energetiche, nello specifico al DPR 59/2009 o alle normative regionali eventualmente emesse. Si vedano in proposito gli art. 9/18 del Dl 63/2013 e la Circolare del Ministero dello Sviluppo economico del 25/6/2013.
E’ bene sapere comunque che il Dl 63/2013 si applica in tutte le regioni e province autonome che non si sono ancora adeguate alla direttiva 2010/31/UE. Le normative regionali, quindi, "superano" quella nazionale solo se emesse in conformità a tale direttiva.
Il Dl 63/2013 ha introdotto per i proprietari immobiliari che intendono cedere in locazione i propri immobili l’obbligo di munirsi dell’attestato di prestazione energetica e di consegnarla all’inquilino. Più precisamente, il proprietario dell’immobile deve rendere disponibile la certificazione energetica al potenziale inquilino fin dalla fase di trattativa. Gli stessi annunci locazione che vengono pubblicati sui mezzi di comunicazione devono riportare gli indici di prestazione energetica dell`edificio o dell’unità immobiliare e la corrispondente classe energetica.
Nel contratto di locazione deve essere riportata un’apposita clausola con la quale l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all’attestazione della prestazione energetica dell’edificio, comprensiva dell’attestato APE.
Dallo scorso 4 agosto u.s., la Legge 90/2013 di conversione del Dl 63/2013 ha introdotto l’obbligo di allegare ai contratti di locazione stipulati successivamente a tale data la nuova attestazione energetica denominata APE, pena la nullità dei contratti stessi.
Tenuto conto che:
- fino all’entrata in vigore del DL 63/2013, alcune normative regionali non prevedevano l’obbligo della certificazione energetica per la locazione immobiliare e che, pertanto, fino all’introduzione del DL 63/2013 in alcune regioni a e/o provincie autonome dotate di specifiche normative (ad es. Valle d’Aosta, …..), i contratti di locazione venivano regolarmente stipulati e registrati senza che l’inquilino avesse ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all’attestazione della prestazione energetica dell’edificio;
- i tempi per la consegna al proprietario della ACE o APE da parte di un professionista abilitato possono anche essere superiori ai trenta giorni richiesti per la registrazione dei contratti di locazione e che la tardiva registrazione comporterebbe per i contratti abitativi l’applicazione delle norme introdotte dal decreto legislativo sul federalismo fiscale municipale, che prevede che chi non registra nei termini il contratto di locazione, si vedrà applicare una serie di sanzioni di tipo indiretto ovvero idonee ad incidere sul regime contrattuale. In particolare, l’art. 3, comma 8, del DLgs 14 marzo 2011, n. 23 stabilisce che i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non siano stati registrati entro il termine previsto dalla legge, sono soggetti alla seguente disciplina: la durata della locazione è fissata in quattro anni a decorrere dalla registrazione del contratto di locazione, volontaria o d’ufficio; al rinnovo si applica la disciplina recata dall’art. 2, comma 1, della L. 9 dicembre 1998 n. 431; a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento che trova applicazione, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello individuato dalle parti.
- la Finanziaria 2005 ha introdotto la c.d. “nullità dei contratti non registrati”. Infatti, l’art. 1, comma 346, della L. 30 dicembre 2004, n. 311 ha previsto che: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”;
- l’omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione può essere sanata, in base all’art. 13, comma 1, lettera c), del DLgs 18 dicembre 1997, n. 472, così come modificato dall’art. 1, comma 20, della L. 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011), con l’applicazione della sanzione ridotta ad 1/10 del minimo irrogabile (1/10 del 120% = 12%) nel caso in cui la regolarizzazione avvenga entro 90 giorni dalla prescritta scadenza, c.d. ravvedimento “breve”. La stessa violazione può anche essere regolarizzata, in base all’art. 13, comma 1, lett. b), del DLgs 18 dicembre 1997, n. 472, così come modificato dall’art. 1, comma 20, della L. 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011), entro un anno dalla commissione della violazione, c.d. ravvedimento “lungo”; in questo ultimo caso, la sanzione ridotta da versare è pari ad 1/8 del minimo irrogabile (1/8 del 120% = 15%);
- i programmi informatici per la registrazione telematica (IRIS e SIRIA) non prevedono l’indicazione dell’allegato ACE-APE;
- alcuni membri del Governo hanno rassicurato le associazioni di categoria che l’obbligo di allegare al contratto l’APE verrà cancellato;
L’UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari ritiene che il caso prospettato debba essere risolto nel modo seguente e, pertanto, ritiene di dover adottare il seguente comportamento per i contratti di locazione registrati senza l’allegato ACE-APE successivamente all’entrata in vigore della legge di conversione del DL 63/2013:
tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili, esistenti nel territorio nazionale, aventi una durata superiore ai trenta giorni ed indipendentemente dall’ammontare del canone annuo devono essere sottoposti a registrazione “in termine fisso”. Al fine di sanare l’obbligo introdotto con il DL 63/2013, come convertito dalla legge 4 agosto 2013, n. 90 è facoltà delle parti procedere alla registrazione di una scrittura integrativa del contratto comprendente l’allegato ACE-APE.
Tenuto conto che la registrazione della scrittura integrativa comprendente l’ACE-APE non concretizza un’ipotesi contrattuale autonoma, ma accede ad un contratto di locazione già regolarmente registrato, deve ritenersi che la previsione dettata dal citato art. 5 della Tariffa del TUR trovi applicazione anche con riferimento alla registrazione volontaria di detto accordo che sconterà, pertanto, l’imposta nella misura di Euro 67,00. Anche ai fini dell’imposta di bollo, la scrittura privata con cui si riduce il canone di locazione, è soggetta, ai sensi del disposto di cui all’art. 2, della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642, al tributo fin dall’origine nella misura di Euro 16,00 per ogni foglio. Ne consegue che, al contribuente che volontariamente presenti per la registrazione l’accordo modificativo del contratto di locazione, volto depositare l’allegato ACE-APE, l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate richiederà il pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di Euro 67,00, oltre all’imposta di bollo di Euro 16,00 per ogni foglio, anche in presenza di opzione per la cedolare secca.

E CHIEDE
ai sensi dell’art. 11, Legge 27 luglio 2000, n. 212, che codesta spettabile Amministrazione voglia indicare, nei tempi e modi prescritti, il proprio parere riguardo la soluzione interpretativa ritenuta corretta rispetto al caso concreto sopra prospettato.

Roma, 16 settembre 2013

Il Presidente Nazionale UPPI
Avv. Gabriele Bruyère

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