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La remunerazione delle locazioni secondo indagine tratta da "Il Sole 24 Ore"


By Andrea - Posted on 12 January 2015

Quanto rende affittare un appartamento? Questa interessantissima indagine pubblicata in data odierna da Il Sole 24 Ore mette in evidenzia la remunerazione netta nei capoluoghi di provincia delle città italiane.
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Si trascrive un estratto dell'articolo tratto da Il Sole 24 Ore di oggi 12/1/2015.

Affitti, crisi e tasse tagliano i rendimenti
La pressione fiscale fino al 65%, la diminuzione dei canoni e il rischio di morosità pesano sui proprietari
Tutti sanno che le imposte sulla casa sono aumentate e gli affitti sono diminuiti. Ma non tutti sanno dove sia meglio (o peggio) possedere un’abitazione da dare in locazione: a Lecco, ad esempio, chi sceglie la cedolare secca – su un contratto a canone libero – vede svanire tra tasse e spese di manutenzione il 47% del canone incassato, e la percentuale arriva al 66% se il proprietario applica la tassazione ordinaria con un’aliquota Irpef medio-alta. Un record, tra i capoluoghi di provincia. Anche se si tratta di un primato tutto sommato relativo, perché altre città come Padova, Viterbo, Torino, Pordenone e Verona seguono a brevissima distanza.
All’estremo opposto, a Messina, le percentuali si abbassano al 37% (cedolare) e al 55% (tassazione ordinaria). Qui, così come a Pistoia, Lucca, Rimini, Sassari e Palermo la somma di Imu, Tasi, imposte sui redditi e spese di gestione si rivela un po’ più leggera in termini relativi.
L’elaborazione del Sole 24 Ore del Lunedì considera i canoni medi cittadini rilevati da Nomisma, e li rapporta alla casa-tipo così come risulta in catasto, sia a livello di rendita, sia a livello di superficie. In genere si tratta di appartamenti medio-grandi, nell’ordine dei 100-110 metri quadrati, ma il ragionamento resta valido anche se riferito ad alloggi più piccoli. Una volta individuato l’immobile si conteggiano le aliquote per il 2014 dell’Imu e della Tasi (applicata sulle case locate in un capoluogo su due), le imposte sui redditi (cedolare al 21% o Irpef ipotizzata al 38%, più addizionali e registro) e le spese a carico del proprietario (stimate al 10% del canone) così da arrivare al guadagno netto.
Le variabili del rendimento
Il risultato di questa elaborazione offre una prima indicazione importante. Ma non dice ancora tutto. Prendiamo il caso di Milano: qui, a fronte di un canone-tipo di circa 13mila euro, al proprietario restano 8mila euro (cedolare) o 5.500 euro (tassazione ordinaria). L’incidenza della tassazione è leggermente sotto la media, ma per capire quanto è effettivamente redditizio l’investimento bisogna confrontare il guadagno con il valore medio di mercato della casa: si scopre così che il ritorno annuo sul capitale investito per l’acquisto dell’alloggio va dal 2,71% (con la cedolare) all’1,87% annuo (con la tassazione ordinaria).
«Parliamo di un rendimento tutto sommato lusinghiero, e lo stesso discorso vale anche per il mercato di Roma, anche se si tratta di un dato che va interpretato con attenzione», commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. Innanzitutto, bisogna capire “come si arriva” a queste percentuali. «Le variabili che influenzano il risultato sono tre – prosegue Dondi -. La prima è la redditività lorda della locazione, poi pesa il valore catastale di partenza e, per ultima, l’aliquota Imu definita a livello locale. Va detto, però, che le aliquote non compensano le sperequazioni della base imponibile». In altri termini, per i proprietari è molto più conveniente avere valori catastali bassi anziché aliquote contenute.
Morosità e prezzi in calo
C’è poi un altro aspetto da maneggiare con cautela. Infatti, anche se negli ultimi anni le imposte sono aumentate e i canoni diminuiti, a mantenere su livelli interessanti la redditività netta è stato il calo delle quotazioni. Una bella vittoria di Pirro per la proprietà, perché la diminuzione dei prezzi penalizza chi possiede già un immobile e mette di fronte a un dilemma i potenziali investitori, favorendo sì l’acquisto nell’immediato, ma ipotecandolo in prospettiva.
Oltretutto, non si possono escludere neppure altri aumenti delle imposte: è vero che la legge di Stabilità per il 2015 conferma il tetto massimo delle aliquote Imu e Tasi, ma secondo i dati del Caf Acli in otto capoluoghi su dieci nel 2014 il tetto non era ancora stato raggiunto per le case locate, quindi ci sono i margini per farlo quest’anno.
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Fonte Il Sole 24 Ore

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