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Nuovamente bocciata la norma sul “canone catastale”.


By Andrea - Posted on 17 July 2015

La Corte Costituzionale, con la sentenza 169 depositata il 16.7.15, dice no, definitivamente, alla resurrezione del regime sanzionatorio, introdotto con la legge sul federalismo fiscale, per i contratti abitativi non registrati, già bocciato dalla sentenza 50/14, regime riproposto dal decreto casa per sanare le posizioni realizzate a seguito dell’applicazione di quella norma. Pertanto non più 4 anni + 4 di durata e canone pari al triplo della rendita catastale a seguito della registrazione frequentemente richiesta dai conduttori direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Dal Centro Studi Giuridici UPPI

A cura di Maria Luigia Aiani e Ladislao Kowalski .”

Allegato articolo per esteso e testo della sentenza della Corte Costituzionale n. 169 depositata il 16.7.2015.
DEFINITIVO IL DE PROFUNDIS DEL CANONE CATASTALE

La Corte Costituzionale con la sentenza 169 depositata il 16/07/15, ha definitivamente risolto la questione del c.d. canone catastale dichiarandone la illegittimità.
Il problema nasceva a seguito del Decreto Legislativo n. 23/11 sul federalismo fiscale. L’art. 3 di quel provvedimento introduceva la c.d. cedolare secca sugli affitti. Un sistema, pertanto, che prevedeva un’aliquota fissa che colpiva i redditi da locazione abitativa. Quel provvedimento sembrava operare il principio del bastone e della carota. Da una parte, infatti, si introduceva un regime favorevole compreso tra il 21 e, oggi, ridotto, in alcune ipotesi, a 10% che, indubbiamente, costituiva un apprezzabile scelta fiscale per i proprietari di immobili.
Dall’altra parte, il bastone, rappresentato da un regime sanzionatorio pesantissimo per chi non avesse provveduto alla regolare registrazione dei contratti di locazione abitativa. In questo caso, infatti, veniva disposta, a decorrere dalla registrazione, una durata contrattuale di anni 4+4 da quella data e, ciò che più penalizzava, un canone locativo pari al triplo della rendita catastale dell’immobile.
Inutile dire che tale canone era di gran lunga inferiore a quello pattuito fra le parti. All’epoca e successivamente, a seguito di tale norma, si sviluppò una vera attività di delazione, da parte, principalmente dei conduttori, che presentandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e dando la dimostrazione dell’esistenza del rapporto locativo non in regola con la registrazione, provvedevano a regolarizzare la posizione applicandosi al rapporto ed ottenendo l’applicazione al rapporto, ex lege, le condizioni di cui sopra (durata anni 4+4, canone mensile triplo della rendita catastale). Evidente che, per il legislatore fiscale, si trattava dell’ennesimo tentativo di perseguire l’evasione. In materia locatizia, infatti, si ritiene che la stessa trovi il suo principale modo di realizzo attraverso, appunto, la non registrazione del contratto.
Insomma, per l’ennesima volta, si confrontavano i due aspetti: la lotta all’evasione ed il principio della pregiudiziale fiscale. Si ritiene, infatti, ma non sempre il legislatore si attiene a tale principio, che le norme in materia di fisco possono essere sanzionate ma non portare conseguenze di natura civilistica nei rapporti fra le parti. Sta di fatto che, la Corte Costituzionale, intervenne su quella questione con la sentenza n. 50/14 disponendo la incostituzionalità della norma sotto il profilo dell’eccesso di delega. Con una tecnica legislativa indubbiamente migliore che nel passato, il legislatore fiscale, nel c.d. decreto casa all’art. 4 del decreto legge 47/14 dispose la salvezza “ … fino alla data del 31/12/15, degli effetti prodottisi e rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3 commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/11 (federalismo fiscale) …” . Tale tecnica, come detto, risultava migliore atteso che, in occasioni precedenti, il legislatore si era limitato a dichiarare la nullità dei contratti non registrati. Tale norma è ancora in vigore nel nostro ordinamento ed è rappresentata dal comma 346 della finanziaria del 2004. Anche per tale ultima si è posto il conflitto tra la violazione fiscale ed il divieto di pregiudiziale. Appare, infatti, evidente, che collegare la validità di un negozio civilistico all’adempimento degli obblighi fiscali risulta essere principio piuttosto medioevale. La violazione fiscale va sanzionata con la pena ma non può incidere sul rapporto tra le parti. Tanto è vero ciò che, quella norma, appena citata, è stata interpretata nel senso di introdurre una c.d. “condizione di efficacia del contratto”. Il contratto risulterà efficace tra le parti, pertanto, solo dopo che ne venga fatta la registrazione.
In quel modo si salvano capra e cavoli: il fisco recupera tutte le proprie imposte ed i privati disciplinano i propri rapporti. La citata disposizione del 2014, quindi, adottava una tecnica legislativa più raffinata appunto perché non prevedeva la nullità del rapporto, prevedeva la sua permanenza ancorchè nell’ambito di una “sostanziale rivisitazione” dei suoi termini.
A quel punto, quindi, si pose la questione di costituzionalità della nuova norma (proroga degli effetti prodotti dai rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione abitativa registrati ai sensi dell’art. 3 commi 8 e 9 del Dlgs 23/11 sul federalismo fiscale). L’aspetto fu rilevato, per primo da due ordinanze di remissione del Tribunale di Napoli, oggi accolte dalla Corte. La stessa, infatti, privilegiando il principio espresso dall’art. 136 della Costituzione per cui “la norma cessa di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione” ha dichiarato incostituzionale anche la seconda disposizione che prorogava efficacia e validità dei contratti di locazione registrati sulla base delle disposizioni dichiarate illegittime già con la propria sentenza 50/14. Né, sul punto, è valso l’argomento relativo all’eccesso di delega. Sosteneva infatti l’avvocatura e vi erano precedenti giurisprudenziali che, proprio nel rilevare che il presunto vizio della norma dichiarata incostituzionale, era conseguente alla delega, proponevano una lettura della questione nel senso che la sostanziale sanzione introdotta nel 2014 (4+4 canone triplo della rendita) non fosse di per sé incostituzionale. A questo punto non resta che attendere se e quali ulteriori iniziative legislative verranno approntate in relazione all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione.
(articolo pubblicato, per estratto, sul Sole24ore del 17.07.2015)

dal Centro Studi Giuridici dell’UPPI
a cura di Maria Luigia Aiani
Ladislao Kowalski

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