You are hereLa proroga del contratto di locazione non e' uguale per tutti. A cura dell' Avv. Manuela Marinelli Presidente Provinciale UPPI Trieste

La proroga del contratto di locazione non e' uguale per tutti. A cura dell' Avv. Manuela Marinelli Presidente Provinciale UPPI Trieste


By Andrea - Posted on 12 April 2016

L'Agenzia delle Entrate di Trieste mi ha recentemente riferito di non accettare le proroghe di ulteriori 3 anni, dopo il primo quinquennio, con riferimento ai contratti di locazione della durata di anni 3+2 (Legge 431/1998 art. 2, co. 3), ritenendo che dopo la prima proroga biennale, le successive proroghe non possono che essere biennali.
Dal mio personale punto di vista, tale interpretazione non è corretta, sostenendo – per le ragioni che seguono – che le proroghe successive a quella biennale devono necessariamente essere triennali.
La mia convinzione è basata sugli studi di insigni giuristi i quali,
successivamente all'entrata in vigore della citata legge, hanno affrontato la problematica relativa alla durata della proroga del contratto di locazione stipulato ai sensi dell'art. 2, co. 3 della Legge 431/1998, dopo lo spirare dei primi cinque anni.
Il comma 5 della medesima disposizione, stabilisce che: “I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'art. 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due
anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima
della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Pertanto, la norma prevede:
– una prima scadenza dopo il primo triennio, allorchè il locatore può intimare disdetta motivata;
– una seconda scadenza dopo il biennio, ovvero la c.d. “proroga di
diritto”, in occasione della quale entrambe le parti posso inviare disdetta pura e semplice;
– l'eventuale mancanza di disdetta alla fine dell'intero periodo
quinquennale, nel quale caso “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
La domanda è dunque la seguente: qual'è la durata ordinaria del
contratto? Triennale o quinquennale?
Naturalmente in dottrina vi sono state delle difformità di opinioni.
Tuttavia, la tesi maggioritaria parte dal presupposto che il contratto di locazione a canone concordato ha durata triennale. In occasione della prima scadenza, le parti possono concordare sul rinnovo del contratto; infatti il V co.dell'art. 2 Legge 431/1998 espressamente pone la formula “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo”. Le parti possono quindi concordare per la
prosecuzione della locazione o anche per la stipula di un nuovo contratto, magari anche di tipologia diversa (ad es. anni 4+4).
Solo se alla prima scadenza triennale nessuna delle parti intima disdetta o se le stesse non concordano sul rinnovo, il contratto è “prorogato di diritto per due anni”.
Alla scadenza del biennio di proroga, le parti possono intimare disdetta pura e semplice.
In mancanza di disdetta, “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”; per cui, secondo la dottrina dominante, cui mi sento di aderire, il rinnovo può essere esclusivamente per un triennio, ovvero per quello che è l'arco temporale di normale durata del contratto. Alla scadenza di questo triennio e in mancanza di disdetta da una delle parti, il contratto si rinnova per un ulteriore triennio e così avanti di triennio in triennio.
In sostanza, la mancanza della disdetta determina la prosecuzione, cioè la proroga, del contratto originario. Si giunge così alla conclusione che la durata del contratto 3+2 è triennale e non quinquennale.
La proroga biennale deve considerarsi di carattere eccezionale e vale soltanto per la prima durata contrattuale, ovvero dopo il primo triennio.
Tuttavia, sembra che tale interpretazione non sia stata recepita da tutti gli uffici dell'Agenzia delle Entrate; l'autonomia svolta in sede locale risulta infatti dal sottostante elenco, frutto di un'indagine svolta in diverse città italiane. Tale diversità di interpretazione crea incertezza e difficoltà nei cittadini - locatori, i quali, al contrario, hanno necessità di chiarezza.
Segue l'elenco delle città presso le cui AE le sedi UPPI hanno svolto indagini e le conseguenti applicazioni del criterio di proroga contrattale, dopo il primo quinquennio.
ASCOLI PICENO – Pur non entrando nel merito della durata del rinnovo, applicano la proroga triennale dopo il biennio
AVEZZANO – Proroga di 3+2+3+2 e così via
BOLOGNA – Proroga triennale dopo il biennio.
CAGLIARI – Proroga biennale, considerando eccezionale la durata iniziale di 3 anni
CREMONA – Proroga triennale dopo il biennio.
FIRENZE – Proroga triennale dopo il biennio.
GENOVA – Proroga triennale dopo il biennio
GORIZIA – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
GROSSETO – Proroga triennale dopo il biennio.
ORISTANO - (vedi Cagliari)
MANTOVA – Proroga triennale dopo il biennio.
MASSA CARRARA – Proroga triennale dopo il biennio.
MESSINA – Proroga triennale dopo il biennio, avendo inserito apposita clausola nel contratto di locazione.
PISTOIA – Proroga biennale: 3+2+2+2 e così via.
RAVENNA – Proroga triennale dopo il biennio.
REGGIO CALABRIA – Proroga di 3+2+3+2 e così via; tuttavia l'AE non ha mai contestato chi ha applicato solamente la proroga biennale (3+2+2+2) o quella triennale (3+2+3+3), purchè nei vari modelli (Mod. 69 prima e RLI adesso) sia stata indicata la durata di proroga stessa, biennale o triennale che sia.
SAVONA – Proroga biennale dopo il quinquennio; tuttavia la proroga triennale indicata nelle registrazioni telematiche non è contestata.
SPEZIA – Proroga triennale dopo il biennio.
SPOLETO – Proroga triennale dopo il biennio.
TORINO – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
TRIESTE – Proroga biennale dopo il primo quinquennio.
UDINE – Proroga triennale dopo il biennio.
VENEZIA1 e 2 – Proroga di 3+2+3+2 e così via.
VICENZA – Proroga biennale dopo il primo quinquennio.
Sebbene prevalga l'applicazione della proroga triennale, allo spirare del primo quinquennio, salta evidente agli occhi la disomogeneità del trattamento all'interno dei diversi uffici dell'Agenzia delle Entrate, per cui urge attivarsi affinchè l'Agenzia giunga prontamente a una unitaria applicazione e
interpretazione della legge.
E' però anche doveroso riflettere sul comportamento tenuto da questi
Uffici, i quali hanno il compito di registrare i contratti e incassare le imposte di registro e non quello di interpretare le norme; compito, detto ultimo, che spetta semmai alla magistratura. Tanto più se le interpretazioni sono svariate e, anziché aiutare il cittadino / contribuente a districarsi nella complessità delle
leggi, creano in lui soltanto confusione e paura di sbagliare.
Avv. Manuela Marinelli
Presidente Prov.le UPPI TRIESTE

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