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Breve sintesi delle relazioni tenute all’incontro di studio di sabato 3 marzo 2007 A cura della dott.ssa Claudia Caruso – Catania

Il tre marzo 2006 si è svolto, presso la Sala del Seminario della Cassa Nazionale Forense in Roma, l’incontro organizzato dal Centro Studi Giuridici dell’UPPI, sul tema “Le evoluzioni normative, giurisprudenziali e dottrinali in materia di locazioni, condominio, procedura ed esecuzioni. Autorevoli relatori si sono alternati nella trattazione di tematiche attuali e problemi ancora aperti, offrendo occasioni di confronto, dibattito e aggiornamento soprattutto per i più giovani uditori.

Ad aprire i lavori, la relazione del Dott. Mauro Di Marzio, Giudice del Tribunale di Roma, avente ad oggetto “I contratti convenzionati di cui alla L. 431/98, scadenza, proroga, rinnovo e cessazione, un problema ancora aperto: 3+2 fa 5?”.

 Un contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ha una durata non inferiore a tre anni, se non disdettato ai sensi dell’art. 3 della L. 431/1998 è prorogato di diritto per altri due anni. Cosa succede in caso di mancata disdetta a quest’ultima scadenza?

La Legge prevede “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

L’intervento sul punto del Dott. Di Marzio, ha permesso di chiarire in che termini debba essere letta ed interpretata la clausola in questione.

Concluso il periodo di proroga, il contratto non disdettato, decorrerà nuovamente con durata 3+2, con tutte le conseguenze che ne derivano (in particolare si ripropone la necessità di una disdetta motivata, per la cessazione del contratto), o diversamente si rinnoverà per un ulteriore triennio, e di qui di triennio in triennio? 

La soluzione proposta, ha radici antiche poiché ricavata dall’applicazione analogica dell’interpretazione data dell’art. 27 ult. co. della L. 392/1978, in passato oggetto della medesima attenzione, avendo posto lo stesso problema rapportato ad una diversa durata contrattuale, dibattuto da Dottrina e Giurisprudenza.

La conclusione che si ricava aderendo a detta interpretazione, è quella di optare per la seconda alternativa preferibile anche perché “la diversa soluzione…si risolverebbe in un congegno stravagante…il conduttore, cioè, riceverebbe tutela, curiosamente, al terzo, ottavo, tredicesimo anno e così via, ma non al quinto, decimo e quindicesimo”.

La durata dei contratti a canone “concertato” sarà pertanto triennale e non quinquennale, con la conseguenza che “alla terza scadenza, il contratto cessa in forza di disdetta non motivata, altrimenti si rinnova per un ulteriore triennio, e di qui di triennio in triennio”.

 Pari interesse ha suscitato il successivo intervento dell’Avv. Giacomo Carini, Presidente Nazionale UPPI, in materia di “Locazioni abitative, tipologie contrattuali, le rinnovazioni tacite dei vecchi contratti”.

In questo caso il problema di immediato impatto pratico, soprattutto nei casi di opposizione all’intimazione di sfratto per finita locazione, attiene alla seguente: che cosa succede a quei contratti di locazione ad uso abitativo, nati sotto la disciplina della L. 392/1978 e successivamente rinnovatisi nel vigore della nuova normativa introdotta dalla L. 431/1998?

La risposta va ricercata  nella lettura del combinato disposto dell’art. 2, co. 6 e dell’art. 14, co. 5 della L. 431/1998. Ad oggi, non è possibile offrire un univoco indirizzo interpretativo dal momento che sopravvivono due diversi orientamenti che i Tribunali italiani hanno variamente accolto, come si vince dalle numerose sentenze emesse sul punto.

Premesso che per i contratti che si rinnovano tacitamente in vigore della L. 431/1998, e cioè successivamente il 31/12/1998, si applica la disciplina di cui all’art. 2 co. 1, la maggioritaria dottrina e giurisprudenza di merito ritiene che l’articolo 2 co. 1, debba essere recepito nella sua interezza (4+4, salvo disdetta ai sensi dell’art. 3). Diversamente una recente interpretazione fatta propria dal Tribunale di Napoli, sostiene che per i “vecchi” contratti proseguiti nella nuova disciplina, questa si applica solo in termini di rinnovo (4 anni allo scadere dei quali sarà necessaria disdetta ex art. 3 per i casi di diniego di rinnovo).

 L’Avv. Fabio Pucci, Segretario Generale UPPI, ha trattato nella sua relazione “Il diniego di proroga alla prima scadenza del contratto di locazione, presupposti e procedura – Le note integrative ex art. 426 c.p.c., contenuto e limiti”.

Per i contratti stipulati ai sensi del co. 1 dell’art. 2 della L. 431/1998, il locatore alla prima scadenza può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo comunicando sei mesi prima la scadenza contrattuale, disdetta motivata ai sensi dell’art. 3.

La disdetta dovrà contenere l’indicazione puntuale ed analitica dei motivi che hanno determinato il diniego di rinnovo e che dovranno tassativamente rientrare nell’elenco dettato dallo stesso art. 3, non essendo ammissibili motivi ulteriori. In ogni caso, graverà  sul locatore l’onere di provare la serietà dell’intenzione addotta.

I singoli motivi di diniego sono stati oggetto di accurato approfondimento, in questa sede, mi limiterò a segnalare il caso “inedito” rispetto alla disciplina precedente che è quello di vendita dell’immobile locato.

L’art. 3 lett. g) prevede il diniego di rinnovo “quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 L. 392/1978”.

Perché l’ipotesi possa trovare efficace applicazione è necessario che il trasferimento della proprietà dell’immobile si perfezioni attraverso una compravendita non essendo idoneo allo scopo altro atto traslativo anche se oneroso (es. permuta); è altresì necessaria una perfetta corrispondenza tra il proprietario dell’immobile locato e lo stesso locatore, non potendo la motivazione di cui all’art. 3 lett. g) essere addotta da soggetto non proprietario (ad es. usufruttuario).

Il diritto di prelazione che non opera se l’immobile viene venduto senza che il locatore si avvalga della disdetta motivata oppure laddove la disdetta venga data per altre motivazioni, è inoltre rinunciabile da parte dell’avente diritto, senza che possa trovare applicazione la sanzione della nullità ex art. 13 L.392/1978. 

Infine, altro importante contributo alla discussione è stato portato dall’Avv. Gian Vincenzo Tortorici che è intervenuto  su “I parcheggi condominiali, legge urbanistica e legge Tognoli, il regolamento condominiale”.

Attraverso un excursus storico, dal T.U. dell’urbanistica 17/08/1942 n. 1150 alla recente L. 246/2005, il relatore affronta il tema del rapporto fra immobile e relativo box auto all’interno di un condominio. Esiste fra i medesimi un vincolo pertinenziale che impedirebbe al privato, proprietario di alienare l’uno senza l’altro?

Mentre per il passato la risposta non poteva che essere affermativa, avendo il legislatore imposto il vincolo pertinenziale per rispondere ad un interesse sociale da tutelare  (garantire le aree destinate a parcheggio nelle nuove costruzioni, a norma dell’art. 41sexies, co. 1, della L. 1150/42), oggi con l’art. 12, co. 9, della L. 246/2005 l’orientamento in materia è mutato.

Ed infatti l’art. 12, co. 9,  ha stabilito che gli spazi per i parcheggi  realizzati in forza dell’art. 41sexies, co. 1, della L. 1150/4, non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritto d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse, salvando in questo modo l’autonomia contrattuale delle parti interessate.

                                                                                                         

                                                                                                  

                                                                                                     Dott.ssa Claudia Caruso

 

Il Centro Studi Giuridici formula un particolare ringraziamento alla dott.ssa Claudia Caruso per la disponibilità, competenza e capacità di sintesi rispetto alle relazioni tenute in occasione della giornata di studio.

 

Avv. Ladislao Kowaslki

 

 

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Aggiornamento:  12-04-07  © 2003-2004-2005-2006-2007-2008.